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Síndico terceirizado

Os condomínios têm que se acautelar e, antes de decidirem contratar alguém, devem solicitar o currículo do candidato

Está na moda falar em síndico terceirizado e muitas pessoas sem preparo algum e sem conhecimento do que é um condomínio, se propõem a trabalhar como síndicos terceirizados de condomínios.
Não é tão fácil assim. Os condomínios têm que se acautelar e, antes de decidirem contratar alguém, devem solicitar o currículo do candidato e pesquisar sobre os dados nele contidos.
Outro detalhe importante é o preço a ser pago mensalmente. Geralmente, os condôminos procuram contratar o que cobra mais barato, por medida de economia do prédio, o que é errado. Em matéria de condomínio, o que vale é a competência, a seriedade, a honestidade. Porque é sabido que o barato sai caro. Muito caro.
O síndico contratado é eleito para exercer um mandato, ou seja, recebe poderes dos condôminos para praticar atos e administrar interesses do condomínio.
Essa eleição se dá através de assembleia geral, convocada na forma da Convenção Condominial, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, na qual deve constar o item sobre aprovação da terceirização do síndico, sua eleição e remuneração.
A terceirização é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, no qual constará dentre outros itens, salário, forma de reajuste e prazo de dois anos, podendo ser renovado.
O síndico terceirizado trabalhará em conjunto com a administradora (delegação das funções administrativas), à qual cabe cuidar dos pagamentos, da cobrança e dos recebimentos das taxas condominiais e multas, da elaboração dos balancetes mensais, previsão orçamentária, distribuição das atas das assembleias gerais, do recolhimento de impostos, das guias de recolhimento e informações aos órgãos públicos, orçamentos, e tudo que disser respeito ao departamento de pessoal, inclusive recrutamento, entrevistas de funcionários, etc.
Ao síndico cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, dentre os quais o de representar ativa e passivamente o condomínio, ordenar a realização de obras e serviços, convocar a assembléia geral, mediar os problemas entre condôminos, fiscalizar e supervisionar o trabalho do zelador e as funções administrativas delegadas à administradora. Sua função essencial é fazer com que a Convenção Condominial, o Regulamento Interno e as decisões de assembleias sejam cumpridos, estabelecendo metas e cobrando-as. É muito importante constar do contrato que o síndico terceirizado tem poderes para agir sem interferências porque, não sendo condômino, nem morador do condomínio, é muito comum que as pessoas que o escolheram ou o conselho consultivo, cerceiem sua liberdade de ação. Contratam uma pessoa física ou jurídica para que faça o que eles ordenem, dizendo o que o síndico deve ou não fazer. E, dessa forma, ele será apenas uma figura decorativa.
Este é o maior problema que o síndico terceirizado encontra, mas não o único.
Os moradores creem que, por ser contratado do condomínio e pago por eles, o síndico tem a obrigação de atender os interesses pessoais, e não os do condomínio.
O síndico terceirizado não é empregado dos condôminos. Ele trabalha para a massa condominial. Caso contrário, não poderia propor, por exemplo, ação de cobrança de taxas contra os condôminos se fossem considerados seus empregadores.
Também não é raro ocorrer que um condômino exija a presença do síndico terceirizado a qualquer hora, no prédio, sob o argumento de que ele é pago e tem a obrigação de ir.
Como se vê, é necessário que o contrato de terceirização seja muito bem elaborado pelo contratado e, de preferência, conter cláusulas bem elucidativas, para que o contratante (condomínio), através de seus proprietários, tenha conhecimento verdadeiro do que consiste a sindicância terceirizada, seus direitos e suas obrigações.

Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio:
Conheça seus Problemas”
dclauro@aasp.org.br

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