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JURÍDICO

Sucessão preocessual na cobrança de despesas condominiais
O artigo 42 do Código de Processo Civil reza que “a alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes”.
 E, o seu parágrafo terceiro, por sua vez, prevê que “a sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário”.  
 Assim, nas ações de cobrança de despesas condominiais, havendo alteração de propriedade da unidade, o condomínio autor pode optar - no caso de não ter recebido integralmente o seu crédito - por prosseguir contra o alienante, buscando outros bens para a satisfação integral de seu crédito, ou por prosseguir contra o adquirente, uma vez que, tratando-se de dívida de taxas condominiais, o débito recai sobre a própria unidade.
 É preciso enfatizar que se trata de uma opção do condomínio e não de uma obrigação.
 Recente decisão da Trigésima Primeira Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, de 23 de outubro último, no Agravo de Instrumento nº 1.129.768-0/4, reformou decisão judicial que indeferiu a sucessão processual, em virtude de alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, decorrente de arrematação em processo judicial.
É a seguinte a ementa:
“CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO POR TÍTULO JUDICIAL. PROCESSO PENDENTE. NOTÍCIA DE SUB-ROGAÇÃO, EM VIRTUDE DA AQUISIÇÃO DERIVADA DA UNIDADE CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL POR INICIATIVA DO EXEQUENTE. DEFERIMENTO E DETERMINAÇÃO DE CITAÇÃO. AGRAVO PROVIDO.
Operada a sub-rogação na relação jurídica de direito material, em virtude da alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, como decorrência da sua arrematação em processo judicial, é perfeitamente possível a realização da sucessão processual, por iniciativa do exeqüente, como forma de melhor atender ao princípio da máxima utilidade da execução”.  
Trata-se de importante posição do Tribunal, pois no corpo do acórdão, o relator, ministro Antonio Rigolin, escreve:
 “Ora, se o credor depara com a sucessão no plano do direito material e percebe que o novo devedor tem melhores condições, sobretudo em virtude do seu patrimônio, de responder pela dívida, diante do caráter essencialmente prático que deve revestir a atividade executória, não haveria qualquer razão lógica para lhe negar a possibilidade de pleitear a alteração no pólo passivo, amparada que está no mencionado princípio da máxima utilidade da execução. Pensar de modo diverso seria estabelecer inadmissível óbice à própria efetividade da atuação jurisdicional executória”.
Assim, norteando-se pelo entendimento do Tribunal de Justiça, além de ser possível a sucessão processual, o que é importantíssimo, fica claro que o condomínio credor pode prosseguir a cobrança judicial contra o adquirente do bem, mas também nada impede que, independentemente da sua alienação, prossiga contra o primitivo proprietário da unidade condominial.
Note-se que o acórdão, além de admitir a sucessão processual, fala em “possibilidade de pleitear a alteração no pólo passivo” e não em dever de pleitear a alteração.
Esse entendimento baseia-se no princípio da máxima utilidade da execução, cujo objetivo é dar ao credor as melhores condições de ver satisfeito o seu crédito.

Daphnis Citti de Lauro Advogado,
e-mail: dclauro@aasp.org.br.



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